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  • “房貸20年”和“房貸30年”哪個更劃算?
    日期:2019-10-19  發布:網站管理員  瀏覽:885  舉報:投訴舉報

    一、房貸種類很多

    很多買房或準備買房的人都會被“房貸”搞蒙。

    房貸的種類很多,有商業貸款、公積金貸款,還有商業和公積金混合貸款,而且銀行工作人員喜歡詢問貸款買房人:“您的房子要等額本息,還是等額本金?”

    對于買房人而言,選擇太多是一種痛苦,特別是多數人心底藏著“怕吃虧”的小心思。

    當然,貸款中也有能占便宜的品種,你選它肯定不吃虧。

    舉例一:

    貸款條件:貸款總額100萬,按揭年限是20年,還款方式為等額本息。

    1、選擇公積金貸款(利率是3.25%),每月還款5671元。

    2、選擇商業貸款(基準利率是4.90%),每月還款6544元。

    因此,可以獲得公積金貸款的情況下,我們盡量選擇公積金貸款,它是真劃算。對于商業和公積金混合貸款,自然是盡可能提高公積金的比例。

    二、等額本息和等額本金區別

    對于絕大多數人來說,容易弄混的是等額本金和等額本息,它們太復雜,太拗口。

    舉例二:

    貸款條件:貸款總額100萬,基準利率是4.90%,按揭年限是20年。

    若小林在2018年12月貸款買房,2019年1月開始月供。

    A、若選擇等額本,1月償還8250元,2月為8232元,3月為8215元,以后逐月減少,2038年12月最后一次償還4183元。

    B、若選擇等額本,1月償還6544元,2月為6544元,3月為6544元,每個月金額不變。

    (圖片自制)

    20年后,你的房貸還清,按照等額本息的方式,支付利息總額是57萬,而等額本金的利息總額是49萬。

    或許,還有人想知道,20年的房貸和30年的房貸有什么區別。

    (圖片自制)

    實際上,30年期的房貸只是比20年房貸,每月少些月供,基本原理沒有大的改變。

    不少工薪階層為了減輕房貸壓力,比較傾向30年期的房貸,但他們又為30年期房貸的高昂利息支出而心疼。

    舉例三:

    貸款條件:貸款總額100萬,基準利率是4.90%。

    (圖片自制)

    結果顯而易見,30年期的利息總額比20年期的高,等額本息的利息總額比等額本金的高。

    三、30年期真的比20年期好嗎?

    不少的理財達人都建議買房人選擇貸款期限長的“房貸”,常見的說法是“30年期比20年期好”。

    這些理財建議蘊涵了怎樣的道理呢?

    各位讀者可以自問自答一下:自己選擇的那套100萬的房子,30年后值191萬嗎?

    你若給出了肯定的回答,則內心認為房子會持續增值,并且房子的增值速度超過房貸的利息(基準利率4.9%)。同時,大家要記得扣減30年間的房租,畢竟房租可以抵扣一部分房貸利息。

    過去20年,大部分城市房子的增值速度飛快,眾人認為貸款越多,期限越長,收益愈大,自然有道理。

    1999年,深圳平均房價為5503元/平方米,2009年為15214元/平方米,2019年為57350元/平方米。

    然而,現在的我們去思量未來20年后,乃至30年后的房價時,心里不自覺地咯噔了一下,突然不自信了起來,好像有種說不出的擔憂。

    舉例四:

    1、早前,有新聞報道,黑龍江省鶴崗市部分房屋均價低于1000元/平方米

    2、有房產網爆出,甘肅省玉門市一套老城區70平方米的“荒廢房”標價1萬。

    這些新聞說明一個問題,并不是所有的城市都能吸納年輕人口,促進經濟繁榮,房價隨之上漲。有些城市其實正在走向衰落。

    那些樓市火熱的城市,卻出現了房貸利率上浮,限購限貸的政策。大部分人的老家處于四、五縣城市,那里不限購,但也沒什么年輕人。

    該怎么選呢?

    為了更深刻地理解房貸的秘密,我們需要用到一些指標。

    (圖片自制)

    2009年11月,貨幣供應速度達到近10年來的最高值(同比增長29.74%),而后增速逐步下滑。2019年7月,M2供應增速同比為8.10%。

    貨幣供應量對房貸有重大影響。全國范圍而言,房價漲幅的天花板已經劃定了。當然,有些房產市場火爆的城市房價可能會超過貨幣供應量增幅,但大部分城市將受限于此。

    四、房價的本質

    房價的本質是一個貨幣游戲,房價=貨幣供應量/供給。

    現在,我們的房貸有一個基準利率(4.9%),但國家會根據實際的經濟情況進行調整,對房貸利率上浮和下浮來調控房貸總量。房貸利率就是房地產調控中最厲害的“看不見的手”。

    房子是用來住的,真的不止是說說而已。

    融360報告顯示,2019年8月全國首套房貸平均利率保持上漲,達到5.69%,連續20個月上漲。報告認為,當前房貸市場政策偏緊,未來或繼續低幅上漲。

    歷史經驗:

    1、房貸利率上浮,房價難出現上漲,因為這比限購還厲害。(沒錢了,你怎么蹦跶)

    2、房貸利率下調,房價或是止跌,或是上漲。(瘋狂輸血)

    2015年,房地產去庫存,銀行甚至給利率打7折。

    2015年和2019年的差距有多大呢?

    舉例五:

    貸款條件:貸款總額100萬,基準利率是4.90%,30年期等額本息。

    1、房貸利息上浮20%,利率變成5.88%,還款利息總額是113萬,月供5918元。

    2、房貸利率下調30%,利率變成3.43%,還款利息總額是60萬,月供4451元。

    很多買房人,因為買房需求迫切,沒有細看房貸利息,更沒有將過去幾年的數據做對比,自然難以發現其中的貓膩。

    現在要說結論了!

    房貸利率下調的時候,要選擇30年期等額本息,把房貸的好處用到盡;房貸利率上浮的時候,要選擇20年期等額本金,少用利息高昂的房貸。

    若房子所在城市,前景光明,要選30年期等額本息;前景黯淡,要選20年期等額本金。


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